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부동산 공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회지만, 권리분석과 공고 확인을 제대로 하지 않으면 전세금 손해, 명도 분쟁, 입찰 후 낙찰 불허 등의 피해로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 공매 공고 조회 방법과 등기부등본 권리분석 방법을 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 자세히 설명드리겠습니다.
공매 공고 조회 방법
공매는 주로 한국자산관리공사(캠코) 또는 법원 경매 정보 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.
1. 온비드(온나라 공공자산 비즈니스 플랫폼)
- 접속 경로: https://www.onbid.co.kr
- 조회 방법:
- 온비드 접속 → ‘공매’ → ‘부동산’ 클릭
- 지역, 물건 종류, 입찰 기간 등 검색 조건 설정
- 관심 물건 선택 후 세부 공고문 열람
공고문에는 입찰일정, 입찰 방식, 감정평가액, 보증금, 명도 책임 여부 등이 기재되어 있으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 법원 경매 사이트
공매와 유사하게 진행되는 경매 정보는 대법원 경매정보에서도 확인 가능하며, 민간 사이트(지지옥션, 스피드옥션 등)를 활용하면 입체적인 분석도 가능합니다.
등기부등본 권리분석 방법
공매 물건은 대부분 채무불이행으로 인한 것으로, 등기부등본 분석을 통해 ‘낙찰 후 인수해야 할 권리’가 있는지 확인해야 합니다.
1. 등기부등본 발급 방법
- 발급처: 정부24 (gov.kr), 대법원 인터넷등기소 http://www.iros.go.kr
- 비용: 1건당 700원
2. 등기부등본 권리분석 순서
- 갑구: 소유권 변동 내역
- 소유주, 가압류, 가처분, 압류 등 확인
- 을구: 근저당권, 전세권 등 채권 관련 권리 확인
- 근저당 설정일자 순으로 선후순위 파악
3. 핵심 포인트
- 선순위 임차인 여부 확인: 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 임대차 관계를 승계해야 할 수 있음
- 말소기준권리 분석: 공매 낙찰로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권, 선순위 전세권 등) 여부 체크
- 배당요구 종기일 확인: 임차인이 배당요구를 하지 않으면 대항력이 있어도 보증금을 못 받을 수 있음
낙찰 전 주의사항
- 현장 방문은 필수: 점유자 현황 및 실사용자 파악
- 임차인 전입일자 + 확정일자 확인
- 권리분석이 어렵다면 전문가 자문 권장
마무리
공매는 잘 활용하면 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있는 좋은 기회지만, 공고문 해석과 등기부 권리분석이 선행되지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
반드시 배당순위, 임차인 현황, 낙찰 후 인수해야 할 권리 여부를 확인하고 입찰에 참여하세요.
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