이혼을 앞두고 가장 많이 고민하는 것 중 하나는 아파트 명의이전 시기와 세금 문제입니다.
단순한 재산분할 같지만, 시기에 따라 증여세나 양도세 등의 세금 부담이 천차만별로 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 이혼 전 명의변경 vs 이혼 후 명의이전에 따른 세금 차이, 절세 전략, 꼭 알아두면 좋은 정보까지 알려드리겠습니다.
이혼 후 아파트 명의이전 시 발생하는 세금
이혼 후 명의이전은 법적으로 부부가 아니기 때문에 일반적인 증여나 양도로 간주됩니다.
따라서 다음과 같은 세금이 발생할 수 있습니다.
- 증여세:
배우자 간 증여 공제(10년간 6억 원)가 적용되지 않음.
명의 이전받는 사람이 2,000만 원 이상 가치의 부동산을 받는다면 고율의 증여세 대상. - 양도소득세:
명의이전 시 금전 거래가 있을 경우 양도세 과세 가능. - 취득세:
명의를 이전받은 사람이 4.6% 내외의 취득세를 부담.
주의사항:
이혼 후 명의이전은 대부분 증여세 폭탄이 발생하므로 절세 측면에서 가장 불리한 방식입니다.
이혼 전 아파트 명의변경 시 세금
이혼 전에는 부부간 명의이전이므로 ‘부부간 증여’로 인정되어 세금이 대폭 줄어듭니다.
- 증여세:
10년간 6억 원까지 배우자 간 증여세 면제 혜택 적용.
6억 원 초과분에 대해서만 세금 발생. - 취득세:
증여받는 배우자가 4.6% 수준의 취득세 부담. - 양도세:
무상이므로 양도세는 발생하지 않음.
단, 이혼 직전 명의변경은 국세청이 '사전 증여 후 이혼'으로 간주해 증여세를 추징할 수 있습니다.
따라서 재산 분할의 정당한 근거(기여도 등) 확보가 필수입니다.
왜 추징되나? — 이혼 임박 명의이전이 '증여'로 보는 이유
부부 간에는 10년간 6억 원까지 증여세 면제라는 큰 혜택이 있지만, 이 제도는 정상적인 혼인 관계를 전제로 합니다.
그러나 이혼 직전 부동산 명의이전이 이루어진 경우, 국세청은 다음과 같은 점에 주목합니다:
국세청의 판단 기준
- 이혼 시점과 명의이전 시점이 매우 근접한 경우
→ 혼인 관계가 실질적으로 종료된 상태에서 명의만 유지한 채 증여 혜택을 누린 것으로 판단 - 명의이전 직후 이혼이 이루어진 경우
→ 실제 목적은 증여세 회피로 간주 가능 - 명의이전 이후 배우자의 자산 처분 여부
→ 재산을 넘겨받은 배우자가 곧바로 매도하거나, 주거하지 않고 명의만 바꾼 경우 - 혼인 중 해당 부동산 형성에 대한 상대 배우자의 기여도 부족
→ 경제적 실질 없이 세제 혜택만 누렸다고 판단
이러한 경우, 국세청은 증여세 회피 목적의 ‘가장 증여’로 보고 증여세를 부과할 수 있으며, 추가로 가산세까지 물릴 수 있습니다.
실제 적용 사례 요약 (행정소송·판례 기반)
사례 1: 이혼 직전 명의이전 후 증여세 추징
- 남편 단독 명의 아파트를 이혼 직전 공동명의로 변경
- 이후 이혼하면서 아내가 본인 지분 매도
- 국세청은 “혼인 실질 종료 상태에서 증여로 봄” → 증여세 부과 정당
사례 2: 형식상 부부였으나 실질상 이혼 상태
- 별거 중 명의이전, 이혼 확정은 한 달 후
- 법원: “부부 공동생활이 종료된 상태” → 부부간 증여 공제 불인정
어떻게 대비해야 할까? (정당한 재산분할로 인정받기 위한 방법)
| 항목 | 설명 |
| 📄 재산 형성과정에 대한 기여도 입증 | 혼인 기간 중 배우자의 소득 기여, 양육, 생활비 분담 등 |
| 🧾 실거주 증빙 | 명의이전 후에도 실제 거주한 내역, 공과금 납부 기록 등 |
| 📅 이혼까지 일정 기간 유예 | 명의이전 후 곧바로 이혼하지 않고 일정 기간 유지 |
| ⚖️ 법원 판결 통한 재산분할로 진행 | 재산분할 판결을 통해 명의 이전 시 증여세 과세 대상에서 제외 가능 |
이혼 직전 명의이전은 "절세 전략"이 아닌 "세금 폭탄" 될 수도
- 혼인 중이라도 이혼 직전 명의이전은 국세청의 철저한 검토 대상입니다.
- 재산분할을 통한 명의이전은 가능하나, 정당성과 실질관계 입증이 필수입니다.
- 부적절한 명의이전은 증여세뿐만 아니라 가산세까지 부과될 수 있으므로, 세무사 또는 변호사와 상담 후 진행하는 것이 가장 안전합니다.
추징과 상관없다면 이혼 전? 이혼 후? 유리한 명의 변경 방식
| 구분 | 이혼 전 명의변경 | 이혼 후 명의변경 |
| 증여세 | 배우자간 6억 면제 | 면제 없음, 전액 과세 |
| 양도세 | 없음 | 조건부 발생 가능 |
| 취득세 | 있음 (4.6%) | 있음 (4.6%) |
| 절세 효과 | ✅ 높음 | ❌ 낮음 |
| 리스크 | 이혼 직전 변경 시 증여 추징 위험 | 고세율 적용 위험 |
결론:
세금 측면에서는 이혼 전에 명의변경하는 것이 훨씬 유리합니다. 단, 변경 시점과 정당한 이유를 잘 갖추지 않으면 추후 세무조사를 받을 수 있으니 유의해야 합니다.
추가로 꼭 알아둘 사항
- 명의이전 계약서는 꼼꼼하게 작성해야 하며, 실제 소유권 이전등기까지 완료되어야 법적 효력이 생깁니다.
- 부부간 증여는 혼인기간 중 자금 출처 및 기여도 증빙자료가 있다면 향후 분쟁이나 추징에 대비 가능.
- 법원 판결에 따른 재산분할 명령이 있을 경우, 증여세 면제 사례도 있으니 소송 중이라면 변호사와 협의 필수.
- 아파트 담보대출이 있을 경우, 명의이전 시 대출 승계 및 금융기관 동의도 함께 필요합니다.
마무리 요약
- 이혼 후 명의변경은 절세 측면에서 매우 불리, 증여세 폭탄 우려.
- 이혼 전 부부간 명의변경은 공제 혜택 有, 단 시기와 사유 정당성 확보 필수.
- 재산분할을 법원 판결로 진행하면 세금 부담을 줄일 수 있는 여지 있음.